Je hebt de sleutel gekregen, bent verhuisd en dan ontdek je ineens een probleem met je woning. Een lekkage, vochtproblemen, een onveilige elektrische installatie of een ander gebrek dat je tijdens de bezichtiging niet had gezien. Kun je de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen?
Het korte antwoord is: soms wel, maar niet ieder gebrek komt automatisch voor rekening van de verkoper. Wat je als koper kunt doen, hangt af van verschillende omstandigheden.
Wanneer voldoet een woning niet aan wat je mocht verwachten?
Volgens de wet moet een gekochte woning voldoen aan wat je op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. Dit wordt ook wel non-conformiteit genoemd.
Bij veel koopovereenkomsten, bijvoorbeeld het veelgebruikte NVM-model, staat dat de woning bij de overdracht geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Dat betekent kort gezegd dat je er op een voldoende veilige en normale manier moet kunnen wonen.
Een klein gebrek of achterstallig onderhoud is daarom meestal niet voldoende om de verkoper aansprakelijk te stellen. Anders kan het zijn wanneer een gebrek het normale gebruik van de woning echt belemmert. Denk bijvoorbeeld aan ernstige lekkages, grote constructieve problemen of een onveilige situatie.
Of daarvan sprake is, hangt altijd af van de omstandigheden. Ook de leeftijd van de woning speelt daarbij een rol. Van een woning van vijftig jaar oud mag je nu eenmaal niet dezelfde bouwkundige kwaliteit verwachten als van een nieuwbouwwoning.
Had je het gebrek zelf kunnen ontdekken?
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Zijn er vóór de koop duidelijke aanwijzingen dat er iets mis is? Dan kan van je worden verwacht dat je daar vragen over stelt of nader onderzoek laat uitvoeren.
Zie je bijvoorbeeld vochtplekken tijdens een bezichtiging, dan kan het verstandig zijn om te vragen waar die vandaan komen of een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.
Een bouwkundige keuring is niet altijd verplicht. Het enkele feit dat je geen keuring hebt laten uitvoeren, betekent dus niet automatisch dat je geen rechten meer hebt. Maar waren er duidelijke signalen dat er iets mis kon zijn en heb je daar niets mee gedaan? Dan kan dat wel tegen je werken.
Wat had de verkoper moeten vertellen?
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper.
Een verkoper moet belangrijke gebreken die hij kent in beginsel aan de koper melden. Weet de verkoper bijvoorbeeld dat de kelder regelmatig onder water staat, maar vertelt hij daar niets over? Dan kan dat juridisch een belangrijk verschil maken.
De verkoper kan zich bij het verzwijgen van een bekend gebrek meestal niet eenvoudig verdedigen met: “De koper had zelf maar beter onderzoek moeten doen.” De mededelingsplicht van de verkoper weegt in zo’n situatie doorgaans zwaar.
Het lastige is vaak het bewijs. Als koper zul je meestal aannemelijk moeten maken dat de verkoper het probleem al vóór de verkoop kende of had moeten kennen. Bewaar daarom bijvoorbeeld:
- de vragenlijst die bij de verkoop is ingevuld;
- e-mails en WhatsApp-berichten met de verkoper of makelaar;
- foto’s en video’s van het gebrek;
- bouwkundige rapporten en offertes;
- verklaringen van buren, aannemers of andere betrokkenen.
Ook eerdere reparaties kunnen soms aanwijzingen geven dat een probleem al langer bestond.
En als er een ouderdomsclausule in het koopcontract staat?
Bij oudere woningen staat regelmatig een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Daarin staat meestal dat de koper ermee bekend is dat de woning ouder is en dat daarom lagere eisen aan de bouwkundige kwaliteit mogen worden gesteld.
Zo’n clausule kan de mogelijkheden om de verkoper aansprakelijk te stellen beperken. Je moet bij een oudere woning immers eerder rekening houden met slijtage, verouderde materialen en bepaalde bouwkundige gebreken.
Maar een ouderdomsclausule betekent niet automatisch dat je als koper nergens meer aanspraak op kunt maken. Het hangt onder andere af van de precieze tekst van de clausule, het soort gebrek en wat de verkoper daarover wist en heeft verteld.
Daarom moet altijd per gebrek worden bekeken wie daarvoor verantwoordelijk is.
Ik ontdek een gebrek. Wat moet ik nu doen?
Ontdek je na de koop een serieus gebrek? Wacht dan niet te lang. Het is verstandig om het probleem goed vast te leggen en niet direct alles te laten herstellen voordat duidelijk is wat de oorzaak is en de verkoper de situatie heeft kunnen beoordelen.
Praktisch kun je de volgende stappen nemen:
- Maak foto’s en video’s van het gebrek.
Leg de situatie zo goed mogelijk vast voordat er iets wordt veranderd of gerepareerd. - Laat zo nodig een deskundige naar het gebrek kijken.
Vooral bij grotere bouwkundige problemen kan een deskundigenrapport belangrijk zijn. Laat zo mogelijk vaststellen wat de oorzaak is, hoe ernstig het probleem is en of het waarschijnlijk al vóór de overdracht aanwezig was. - Controleer je koopovereenkomst.
Kijk vooral naar bepalingen over normaal gebruik, zichtbare en onzichtbare gebreken en eventuele ouderdoms- of andere clausules. - Bekijk de informatie van vóór de koop.
Wat heeft de verkoper ingevuld op de vragenlijst? Is het gebrek tijdens de bezichtiging besproken? Waren er signalen die op het probleem wezen? - Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verkoper.
Doe dit bij voorkeur schriftelijk. Geef duidelijk aan wat je hebt ontdekt en stel de verkoper in de gelegenheid om het gebrek te bekijken. - Bewaar alle bewijsstukken en kosten.
Denk aan foto’s, rapporten, facturen, offertes en correspondentie.
Hulp nodig bij een gebrek aan je woning?
Heb je na de aankoop van je woning een gebrek ontdekt en weet je niet wat je rechten zijn? Rechtswinkel Best kan met je meekijken. Neem je koopovereenkomst, de vragenlijst van de verkoper en eventuele foto’s, correspondentie en deskundigenrapporten mee. Dan kunnen we samen bekijken welke mogelijkheden je hebt.