Door Dennis Snelders
Een huurovereenkomst voor een woning wordt gesloten door twee partijen, huurder en verhuurder, die ieder een verschillend belang nastreven en zich ongelijk tot elkaar verhouden. De wet zorgt daarom voor huurbescherming. Dat voorkomt de situatie waarin een huurder, als kwetsbaardere partij, zonder goede gronden door een verhuurder uit een woning kan worden gezet. Deze blog beschrijft in vogelvlucht hoe die bescherming eruitziet. Zo weten de Bestse huurder en verhuurder waar zij op moeten letten.
De huurbescherming bestaat anno 2023 uit twee hoofdzaken: bescherming tegen ontruiming door de verhuurder en bescherming tegen huurprijsverhoging door de verhuurder. Beide kunnen niet los van elkaar worden gezien. Als de huurder niet wordt beschermd tegen ontruiming, zou de verhuurder hem kunnen dwingen tot acceptatie van een prijsverhoging. En andersom: als de huurder niet wordt beschermd tegen een prijsverhoging, zou de verhuurder hem met torenhoge prijzen kunnen dwingen tot ontruiming. Laten we beginnen met de bescherming tegen ontruiming.
Bescherming tegen ontruiming
De huurbescherming tegen ontruiming bestaat allereerst uit een aantal vormvereisten. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij dat schriftelijk doen en daarbij een opzegtermijn in acht nemen. Die termijn bedraagt minstens drie maanden en kan oplopen tot wel zes maanden.[1] Bovendien heeft de verhuurder instemming nodig van de huurder. Als de huurder niet instemt met de opzegging, mag de verhuurder pas opzeggen als hij goedkeuring heeft van de rechter. In de tussentijd blijft de huurovereenkomst gewoon geldig. Naast de vormvereisten zijn er inhoudelijke vereisten. Het is immers belangrijk dat er een goede reden moet zijn voor opzegging. De enige geldige opzeggingsgronden zijn neergelegd in de wet (klik hier). Denk bijvoorbeeld aan onbehoorlijk gedrag van de huurder (de ‘a-grond’) of de verhuurder die zeer dringend de woning zelf nodig heeft (de ‘c-grond’). Een reden die niet in de wet staat – hoe goed die ook mag zijn – kan niet leiden tot opzegging. Let wel: de opzeggingsgronden gelden óók bij tijdelijke huurovereenkomsten. Die eindigen namelijk niet automatisch als de afgesproken huurtijd is verstreken. Een tijdelijke huurovereenkomst eindigt alleen als de huurder daarmee instemt of als de verhuurder een rechtsgeldige opzegging doet, waarbij dus sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond. Als de verhuurder geen geldige reden heeft om op te zeggen, wordt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Bescherming tegen prijsverhoging
Dan de huurbescherming tegen een huurprijsverhoging. Ook hier gelden zowel vormvereisten als inhoudelijke vereisten. De vormvereisten zijn vergelijkbaar met de bescherming tegen ontruiming: een huurprijsverhoging moet namelijk schriftelijk kenbaar worden gemaakt en met inachtneming van een termijn. Het voorstel tot prijsverhoging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. Ook moet de verhuurder daarbij vermelden wat de huidige huurprijs is; met welk percentage of bedrag de prijs stijgt; wat de voorgestelde prijs is; wat de voorgestelde dag van ingang is; en, niet onbelangrijk, hoe en wanneer de huurder zijn bezwaren kan laten blijken. Zolang de verhuurder niet aan de vormvereisten voldoet, blijft de huidige huurprijs gewoon gelden. De inhoudelijke vereisten zijn vervolgens nogal complex. Weet in ieder geval dat de verhuurder de huurprijs van een sociale huurwoning niet lukraak kan verhogen. De Huurprijzenwet bepaalt immers dat de huurprijs daarvan, behoudens woonverbetering, maar eens per jaar mag worden verhoogd met een vastgesteld percentage. Daarnaast geldt een maximaal toelaatbare huurprijs, die aan de hand van een puntenstelsel – als vastgesteld door de overheid – wordt berekend. De inhoudelijke huurprijsbescherming geldt echter niet voor een vrije sectorwoning. Dan gelden alleen de vormvereisten.
Wij kunnen u helpen
Heeft u een geschil met uw verhuurder of wilt u graag meer weten over huurbescherming? Rechtswinkel Best helpt u graag met gratis juridisch advies. U kunt zonder afspraak binnenlopen tijdens ons wekelijkse spreekuur op zaterdag van 10.30 tot 12.00. Maar toch: als u graag verzekerd wilt zijn van een plekje, en ons wilt laten weten dat u langskomt, kunt u hier een afspraak inplannen. Voor meer informatie, kijk op rechtswinkelbest.nl.
[1] De termijn begint op drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurder de woning heeft gebruikt, wordt die verlengd met een maand, tot het maximum van zes maanden.